Перед продажей квартиры каждый хочет понять, сколько она стоит на самом деле. Профессиональная оценка нужна для ипотеки или суда, а для продажи достаточно сравнить вашу квартиру с похожими. Разберём простой метод, которым пользуются и сами риэлторы.
Метод сравнения: суть
Цену квартиры определяет рынок — то, сколько покупатели готовы платить за похожее жильё рядом. Поэтому задача — найти 5–10 квартир-аналогов, посчитать среднюю цену за квадратный метр и поправить её на отличия вашей квартиры.
Шаг 1. Подберите аналоги
Ищите в объявлениях квартиры, которые максимально похожи на вашу:
- в том же доме или в соседних домах того же типа (панель, кирпич, монолит);
- с тем же количеством комнат и близкой площадью;
- похожего года постройки;
- на сопоставимом этаже — первый и последний обычно дешевле.
Отбросьте явно завышенные и подозрительно дешёвые варианты. Отдельно отметьте объявления, которые висят давно: скорее всего, цена в них выше рынка.
Шаг 2. Посчитайте цену метра
Разделите цену каждой квартиры на её общую площадь и найдите среднее значение. Например, если три аналога продаются по 152, 160 и 158 тысяч за метр, средняя цена — около 157 тысяч.
Шаг 3. Внесите поправки
Ваша квартира в чём-то лучше аналогов, в чём-то хуже. Типичные факторы:
- Ремонт. Свежий качественный ремонт добавляет к цене, «бабушкин» — снижает: покупатель сразу считает расходы.
- Этаж. Первый этаж обычно дешевле средних, последний — тоже, особенно если крыша протекала.
- Вид и сторона света. Окна во двор и на солнечную сторону ценятся выше, на шумную дорогу — ниже.
- Планировка. Изолированные комнаты, большая кухня, раздельный санузел — плюс.
- Юридическая чистота. Один собственник, давнее владение, нет несовершеннолетних собственников — сделка проще, это ценят покупатели.
- Неузаконенная перепланировка снижает цену и может помешать ипотеке покупателя.
Шаг 4. Учтите торг
В объявлениях указаны цены предложения. Реальные сделки обычно проходят немного дешевле. Поставьте цену с небольшим запасом на торг, но не завышайте: квартира, которая висит месяцами, начинает вызывать вопросы.
Кадастровая стоимость — не рыночная
В выписке из ЕГРН указана кадастровая стоимость. Она нужна для налогов и часто отличается от рыночной в обе стороны, поэтому ориентироваться на неё при выборе цены не стоит. Но учтите: если продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой, а не от цены в договоре.
Когда нужен оценщик
- покупатель берёт ипотеку — оценку закажет он, по требованию банка;
- раздел имущества, наследство, суд;
- сложный объект: дом, коммерческое помещение, редкая планировка.
Для обычной продажи квартиры метода сравнения хватает.
Определились с ценой? Разместите объявление в разделе «Продажа квартиры» и почитайте, как продать квартиру без риэлтора.
